Une onde de choc traverse le marché immobilier marocain. L’Office des Changes, garant de la légalité des flux financiers, a déclenché plusieurs investigations portant sur des achats immobiliers réalisés par certains marocains résidant à l’étranger, en contournant les règles de change. À l’origine : des paiements en devises, effectués hors du territoire national en violation manifeste de la législation. L’enquête, officiellement ouverte, jette une lumière crue sur un système de transfert suspect mêlant élus, promoteurs et MRE.
L’Office des Changes alerte : des acquisitions hors des cadres légaux
Depuis l’année 2024, les contrôleurs de l’Office des Changes se sont penchés sur plusieurs dossiers de transactions immobilières situés dans les provinces de Berrechid et Nouaceur, zones en plein développement résidentiel près de Casablanca. Ces affaires présentent une caractéristique commune : des acquisitions payées en euros à l’étranger, alors que la réglementation exige un règlement sur le territoire national via le circuit officiel du change.
Parmi les cas emblématiques, on compte un lotissement acheté par un élu local auprès d’un héritier d’un propriétaire français, entièrement réglé en Europe. Un promoteur, connu dans la province de Nouaceur est accusé d’avoir acheté un terrain stratégique en versant les fonds directement depuis l’Espagne. Ces pratiques, loin d’être anecdotiques, constituaient la cible des premières investigations de l’institution.
Plaintes croisées et soupçons de blanchiment
Les enquêtes ont été relancées par des signalements de sociétés concurrentes, déconstituant un schéma répandu où les MRE étaient invités à transférer une partie des montants en devises à l’étranger, sans mentionner ces versements dans les déclarations fiscales .
L’analyse des relevés bancaires conjuguée aux audits comptables menés avec la Direction Générale des Impôts a mis à jour des non-concordances troublantes : montants déclarés supérieurs ou inférieurs aux prix de vente, frilosité dans la déclaration des avances, et imposition de compléments officieux via avenants pour dissimuler des versements en dehors du circuit réglementaire.
Le périmètre s’élargit aujourd’hui à des questions de blanchiment d’argent, entreprises-écrans, montages financiers opaques et complicités entre acteurs locaux du change et autorités consulaires. Cette dynamique pourrait déboucher sur des redressements fiscaux massifs et des sanctions allant jusqu’à des amendes multipliées par six, voire à des peines de prison .
3. 600 affaires déjà examinées : un précédent sans précédent
Ce phénomène n’est pas récent. Dès 2014, l’Office des Changes avait examiné plus de 600 dossiers d’acquisitions illégales à l’étranger, conduisant à des redressements pesant plusieurs milliards de dirhams.
Des experts estiment aujourd’hui que l’accélération du marché immobilier et la multiplication des échanges hors circuit pourraient avoir amplifié ces pratiques. La coopération internationale avec des homologues européens – Espagne, France, Belgique, PaysBas – semble avoir déclenché une traque plus efficace, profitant des accords d’échange d’information.
Les réseaux de change parallèle : audelà du secteur immobilier
L’investigation ne s’arrête pas aux terres et appartements. Elle met également en lumière des réseaux de change informel établis entre la France, la Belgique, l’Espagne, voire l’Italie ou le Golfe, impliquant agents de voyages, organismes de Hajj/Omra et MRE.
Ces réseaux permettent aux résidents à l’étranger de rapatrier des devises et d’effectuer des transferts au noir vers des comptes au Maroc, contournant ainsi le système bancaire officiel. Des montants bien supérieurs aux plafonds légaux – parfois plus de 200 000 dirhams par opération – ont été identifiés, via des comptes appartenant à des proches ou via des circuits parallèles.
Conséquences fiscales et menace juridique
L’enquête s’inscrit dans une vedette stratégique de redressement fiscal, visant à recouvrer les plus-values immobilières dissimulées et les bénéfices occultes. Les sanctions ne se limitent pas aux amendes : jusqu’à six fois la valeur de la transaction pour infraction à la réglementation des changes et potentiellement des peines d’emprisonnement pour blanchiment aggravé.
Les lots non déclarés aux impôts, les versements occultes, les montages juridiques fictifs et l’ovalisation des comptes sont autant de points surveillés. Les réformateurs citent l’exemple de 2017, où la régulation avait permis de récupérer 2,5 milliards de dirhams, dont 100 millions pour les particuliers .
Une réponse institutionnelle renforcée
Face à ces dysfonctionnements, l’Office des Changes a doublé ses moyens : enrichissement des capacités de contrôle technologiques, collaboration étroite avec la Direction Générale des Impôts et la Cellule Nationale du Renseignement Financier, recours à des échanges d’information européens.
Le cadre légal s’est étoffé : dotation touristique portée à 100 000 dirhams par an, majoration possible jusqu’à 300 000 dh, renforcement de la régularisation fiscale volontaire… Autant d’outils destinés à dissuader la financiarisation parallèle .
Impacts sur les acteurs et le marché immobilier
Pour les MRE et promoteurs, les enjeux sont considérables. Au-delà de sanctions financières, c’est la crédibilité des acteurs et la confiance du marché qui sont en jeu. Les habitudes de paiements en espèces ou en devises via des circuits informels sont désormais surveillées. Les promoteurs réticents à conclure via les canaux officiels s’exposent à la fois à des poursuites judiciaires et à des blocages de permis.
Du côté des acquéreurs, c’est un message clair : la transparence des flux financiers devient un préalable à toute transaction immobilière. Le risque désormais encouru justifie une vigilance accrue et appelle à une hygiène financière obligatoire.
Un acte décisif pour assainir un secteur stratégique
L’enquête de l’Office des Changes sur ces acquisitions immobilières impliquant des MRE constitue un signal puissantenvoyé au marché marocain. Il confirme une détermination sans faille à assainir le secteur, à instaurer une discipline fiscale et à garantir la légalité des flux financiers.
Ces mesures s’inscrivent dans une stratégie plus large, à savoir restaurer la confiance des investisseurs, protéger les revenus du Trésor et inscrire le Maroc dans une dynamique internationale de transparence économique.
Si les investigations confirment les soupçons, cette affaire pourrait bien constituer un moment charnière : celui où le Maroc, en réformant durablement l’immobilier, renoue avec une gouvernance gagnante et légitime, au service de son rayonnement économique.
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